¿Qué son las inversiones inmobiliarias y cómo invertir en inmuebles?

Vamos a tratar de explicar en este artículo de una manera sencilla y no demasiado larga, que son las inversiones inmobiliarias, en que consisten, ver las diferentes posibilidades de invertir en inmuebles que existen y cómo lo podemos hacer para obtener rentabilidad a nuestro capital. 

Podemos empezar por definir la Inversión Inmobiliaria como todo inmueble, sea terreno o edificio, poseído para ganar en alquileres, y/o aumentar el valor de dicho inmueble, y no para ser usado en la producción, ya sea como suministro de bienes o servicios, o para propósitos administrativos, o para ser vendidos en el curso ordinario de los negocios. 

La manera de pensar de un “inversor inmobiliario” es empezar por ver que aunque existan crisis y burbujas, que las hay y las habrá a lo largo de los años, se suele considerar un inversión bastante segura, el porqué, pues muy sencillo, recaen sobre bienes de primera necesidad, ya que si bien es cierto que no puedes necesitar ir al cine, o a un gimnasio, u otro tipo de cosas, es cierto que siempre necesitarás un sitio donde vivir y esa es una de los fundamentos de cualquier inversor inmobiliario.

Podemos añadir , que además es un tipo de inversión que nos permite delegar en otra persona, ya que bien podemos tener un “profesional” que se encargue de buscar este tipo de propiedades. 

¿Pero cómo podemos ganar dinero con este tipo de inversión? 

Pues existen diversas maneras de obtener beneficio siendo inversor inmobiliario, variadas y prácticamente para todo el mundo, vamos a ver algunas de las más interesantes. 

1. Comprar un inmueble para alquilarlo 

Este tipo de inversión inmobiliaria es una buena estrategia para ganar beneficios y obtener rentabilidad a largo plazo.

Si te planteas esta estrategia, es importante que tengas en cuenta tanto los gastos de mantenimiento como cuál va a ser tu flujo de caja (entrada de dinero) para no incurrir en pérdidas. 

Además, deberías informarte bien de la localización, ya que es un factor clave para este tipo de inversión. 

No será lo mismo comprar un piso en el centro de Madrid o Valencia que comprarlo en Murcia. El precio por metro cuadrado será muy diferente, pero el precio del alquiler y de venta también. 

También debes de tomar una decisión importante, que es, ser tú mismo el arrendatario o delegar ese trabajo a otra persona o una empresa que gestione tus bienes inmuebles. 

Otra pregunta que nos hacemos llegados este punto, es si vamos a necesitar una inversión elevada, y la respuesta es que SI, hace falta un capital inicial, este dependerá, obviamente de lo que pretendamos adquirir, no es lo mismo comprar un apartamento que un bloque completo, con lo que si hablamos de capital para empezar, necesitaremos alrededor de un 20%, más o menos del valor del inmueble más un 10% adicional de gastos. 

Es una buena forma de obtener rentabilidad sobre tu dinero, pero también tiene sus peligros y desventajas. 

El peligro más importante, sin duda, es que te quedes sin inquilinos durante un tiempo e incluso que dejen de pagarte.

Otro problema de este tipo de inversión inmobiliaria es que no suelen tenerse en cuenta todos los gastos que conlleva tener un piso, 

Si tienes poco dinero, y quieres invertir en inmuebles con el objetivo de alquilarlos, podrías plantearte empezar con una plaza de parking, algo mucho más modesto pero que también puede funcionar muy bien. 

2. Crowdfunding inmobiliario 

Esta modalidad, es posible que sea la más sencilla y posiblemente la mejor para alguien que esté empezando y no quiere complicarse demasiado. 

El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión que permite financiar la compra o construcción de una propiedad a través de la contribución de varios inversores. Cada inversor tiene un porcentaje de participación en la propiedad, dependiendo de la cantidad invertida, es decir, que es una inversión en la cual se juntan muchos inversores para invertir en algo en lo que no podrían invertir solos. 

En la inversión en inmuebles, el crowdfunding está cogiendo cada vez más fuerza, en parte gracias a las plataformas que conectan inversores con inmobiliarias.

Gracias a este tipo de inversión, como particular puedes ser dueño de un inmueble para alquilar o vender sin tener que invertir cientos de miles de euros. 

3. Invertir en inmuebles turísticos 

Si quieres ser un gran inversor inmobiliario tendrás que percatarte de que este mundo cambia sin parar. 

La nueva tendencia de viajar alquilando un inmueble por un período (usualmente corto) de tiempo ha hecho que la idea de invertir en vivienda para este tipo de turismo se convierta en un fácil recurso para obtener alta rentabilidad a corto plazo. 

Invertir en un inmueble que tenga un gran atractivo turístico te permitirá obtener una alta rentabilidad a corto plazo.

Aunque tendrás que valorar de manera constante las potenciales nuevas leyes que asoman la cabeza por el horizonte y que pueden implicar cambios muy acentuados en este escenario. 

Sé que parece justo lo contrario, pero para poder sacar hacia delante una tipología de inversión como esta necesitarás de dinero, tiempo y esfuerzo. 

Eso sí, el esfuerzo es recompensado. 

4. Comprar bienes inmuebles para reformar y vender 

Este otro modelo sobre invertir en inmuebles es denominado “flipping homes” consiste en comprar una vivienda barata que necesita una reforma y multiplicar su valor de mercado para después ponerla a la venta 

Con lo que si lo que buscas es generar ingresos de forma muy rápida y tienes la capacidad de acondicionar un inmueble en un corto período de tiempo y además controlar los gastos de esta reforma, este es tu tipo de inversión inmobiliaria. 

Para ello, lo primero es encontrar una propiedad que se pueda reformar con rapidez, es decir, que necesite una reforma “leve”, y que pueda revalorizarse con cambios que no sean estructurales. 

Además, necesitas un equipo de profesionales, como contratistas, inspectores y tasadores que te van a ayudar a encontrar los problemas que pueda tener el inmueble y definir el presupuesto máximo para la reforma. De esta forma, puedes ahorrar tiempo y dinero en la reforma. 

Ten en cuenta que cuanto más tiempo le dediques a la reforma, más dinero te costará la misma. 

Este tipo de inversiones inmobiliarias suena muy apetecible, porque a todos nos gusta eso de ganar dinero rápidamente. 

Eso sí, no es nada fácil, y no todos los que lo intenten ganarán dinero haciéndolo ya que tienes que tener en cuenta gastos e impuestos, que sin duda harán reducir tu rentabilidad, y también debes de tener en cuenta que tendrás que dedicar mucho tiempo si quieres que todo salga bien. 

Aconsejable invertir de esta forma si es algo que te gusta, ya que es lo que hará que investigues lo suficiente y que dediques el tiempo necesario para triunfar haciéndolo.

No es una buena estrategia para ganar dinero sino se le dedica mucho tiempo y sobretodo muchas ganas. 

5. Invertir de forma pasiva 

Este tipo de inversiones son las que tienen menos riesgo y pueden tener un rendimiento muy alto. 

Es decir, que si quieres ganarte un dinerito extra, pero no te quieres arriesgar demasiado, esta es una de las oportunidades más interesantes que existen. 

La inversión pasiva de bienes raíces se realiza a través de un inversor o de un equipo de inversores inmobiliarios.

Con esta estrategia, el grupo de inversores junta su dinero para adquirir grandes inversiones inmobiliarias como edificios de oficinas o centros comerciales, de forma que cada inversor obtiene una parte de las ganancias con poco esfuerzo. Estas entidades pueden estar cotizadas en bolsa, básicamente, esta estrategia consiste en invertir dinero en un fondo de inversión que invierta en inmuebles. 

Se que existen muchos más tipos de inversiones inmobiliarias, aunque algo son más complejos, como podrían ser el comprar suelo, terrenos y algún solar residencial, con el objetivo de realizar una obra nueva y terminar vendiendo, podemos también invertir en inmuebles como un profesional, y acudir a subastas inmobiliarias en las que la gente compra a un precio menor que el de mercado, o lo que en su momento, con el boom inmobiliario hizo gran cantidad de gente, que sería montar una inmobiliaria, y hacer de intermediario. 

Con esto creo que queda claro el maravilloso mundo de las inversiones inmobiliarias y los diferentes tipos que podemos encontrar, ahora solo falta disponer de un capital, tener claro cuál es el modelo de negocio que más se adapta a nosotros, ganas y a EMPEZAR. 

Jose Escudero 

Director de riesgos de zonavalue