4 Estrategias de capital privado inmobiliario

Cada inversor inmobiliario es diferente.  Cada uno tenemos diferentes niveles de tolerancia al riesgo y diferentes rentabilidades objetivo, horizontes temporales, tipos de propiedades preferidas y clases de activos.  Para tener en cuenta estas diferencias, el sector inmobiliario ha desarrollado un sistema de categorías para valorar los distintos aspectos de una oportunidad o estrategia de inversión de forma sencilla y rápida. Hemos seleccionado las mejores estrategias de capital privado inmobiliario en este artículo, para que de un vistazo cada inversor inmobiliario sepa qué buscar, y donde hacerlo.

Formas de invertir en inmuebles de capital privado

La categorización de las estrategias de inversión inmobiliaria es importante como forma de proporcionar a los inversores inmobiliarios información sobre el perfil de riesgo y rentabilidad de una posible inversión. De este modo, cada inversor puede adaptar sus propias preferencias a la estrategia de inversión inmobiliaria de capital privado para asegurarse de que se ajusta a ella.

Por ejemplo, un tipo de inversor de inversión inmobiliaria de edad avanzada, en edad de jubilación o cerca de ella, cuya prioridad es la protección del capital, probablemente encajaría bien en una estrategia Core. 

En el otro extremo del espectro, un inversor más joven con una alta tolerancia al riesgo, un horizonte temporal largo y una búsqueda del crecimiento podría seguir una estrategia de valor agregado u oportunista.

¿Qué es la estrategia Core?

Si una cartera de inversión inmobiliaria fuera un edificio, las inversiones core serían los cimientos.  Este tipo de inversiones se centran en activos de alta calidad, con flujos de caja estables y riesgo bajo.

Una inversión core típica se caracteriza por un bajo apalancamiento (40% – 50%), ingresos estables y predecibles, una construcción nueva o casi nueva, acabados de alta calidad y sin ningún problema estructural u operativo importante.  Además, las inversiones core suelen tener una excelente ubicación con alta ocupación y contratos de arrendamiento a largo plazo.  Algunos ejemplos de inversiones inmobiliarias core son las propiedades familiares, los edificios de oficinas de gran altura o los centros comerciales de gama alta.

Dado su perfil de riesgo relativamente bajo, los inversores en inmuebles core suelen esperar una rentabilidad anual del 4% al 8%. Los rendimientos tienden a venir en forma de alquileres, con una apreciación del valor de la propiedad bajo.

¿Qué son las inversiones Core Plus?

¿Es mejor la inversión en bolsa o la inversión inmobiliaria? Subiendo un paso en el binomio de riesgo y rentabilidad, las inversiones inmobiliarias core plus ofrecen una rentabilidad ligeramente superior con también un riesgo algo mayor.

Una típica inversión core plus es aquella con una buena ubicación, ingresos estables, inquilinos de alta calidad, acabados normales, tasas de ocupación moderadas y un apalancamiento del 50% al 65%.  Los inmuebles core plus pueden tener algunos contratos de arrendamiento que se renovarán a corto plazo, lo que aumenta el riesgo.  Ejemplos de una inversión inmobiliaria core plus podrían ser un edificio de apartamentos o un centro comercial básico.

Como resultado del mayor perfil de riesgo las inversiones en core plus ofrecen una rentabilidad ligeramente superior, en torno al 8% – 12% mediante una combinación de flujos de caja de alquiler y cierto crecimiento en valor.

¿Qué es la estrategia de valor agregado?

Un paso más allá en nuestra escalera de riesgo y rentabilidad es la inversión en inmuebles de valor agregado. Esta estrategia ofrece la posibilidad de obtener una rentabilidad aún mayor con un riesgo moderado.

Un típico inmueble de valor agregado tiene una ubicación normal, acabados anticuados, niveles de desocupación entre medios y altos, y una cierta cantidad de mantenimiento requerido.

Sin embargo, el objetivo de una estrategia de inversión de valor agregado es comprar la propiedad a un buen precio e invertir una cierta cantidad de dinero en renovaciones y mejoras para que el inmueble se revalorice.

El riesgo de una inversión inmobiliaria de valor agregado viene por parte del proyecto de renovación y del mayor apalancamiento que se ha tomado para financiarlo.  Como resultado, los rendimientos esperados suelen estar entre el 11% y el 15%. Con una buena parte gracias a la revalorización.

¿Qué son las inversiones oportunistas?

Las inversiones inmobiliarias oportunistas son las más arriesgadas y tienen los flujos de caja menos predecibles, sin embargo, también ofrecen la posibilidad de obtener los mayores rendimientos.

Esta estrategia de invertir en capital privado inmobiliario, son las inversiones oportunistas que suelen hacerse mediante altos niveles de deuda. Pueden necesitar reparaciones importantes o una reforma completa.

Dado el alto riesgo, una estrategia oportunista busca obtener la máxima rentabilidad, normalmente más del 20%.  Sin embargo, puede haber un alto grado de variabilidad e incertidumbre.

Es posible que los inversores no obtengan ningún rendimiento durante varios años mientras el inmueble está reformándose o la construcción.

Las inversiones oportunistas son adecuadas para los inversores con mayor tolerancia al riesgo y con horizontes temporales más largos.