Invertir en el mercado inmobiliario es una excelente alternativa a otras formas de inversión. Para empezar, el sector inmobiliario tiene una baja correlación con el mercado de valores, lo que significa que sufre menos la volatilidad. Además, disfruta de algunas ventajas fiscales de las que carecen otros tipos de inversiones, como las deducciones por alquiler o la posibilidad de apalancamiento. Descubre cómo funcionan las estrategias de inversión inmobiliaria directa en este artículo.
Si como inversores, construimos una cartera de activos diversificados, tanto a nivel geográfico como por tipo de inmueble, nuestras inversiones pueden ser capaces de navegar cualquier tormenta económica.
Cuando valoramos la posibilidad de invertir en bienes inmuebles, podemos elegir principalmente entre dos tipos de inversión, activos o pasivas.
En las inversiones inmobiliarias pasivas, compramos generalmente una participación en un fondo o REIT que gestiona por nosotros las propiedades y el cobro de alquileres. Sin embargo, cando decidimos invertir de forma activa, directa, debemos tener claras algunas de las estrategias más útiles y populares, no únicamente con el objetivo de maximizar nuestra rentabilidad, sino también para controlar el riesgo de nuestra cartera.
Hemos seleccionado las principales estrategias de inversión directas en el sector inmobiliario, veámoslas.
Invertir en inmuebles de alquiler
Mientras tengamos buenos inquilinos, deberíamos poder disfrutar de unos ingresos estables. Por esta razón, la selección de los arrendatarios de nuestra vivienda es una habilidad esencial en la industria inmobiliaria. Esto, unido a la capacidad de atraer a los inquilinos correctos, y a una buena base para redactar un contrato de alquiler a largo plazo, podremos atraer a aquellos que tengan más probabilidades de quedarse año tras año.
Si no queremos gestionar directamente los alquileres, podemos recurrir a una empresa de gestión de inmuebles. Por entre el 6 y el 12% de los ingresos por alquiler, una agencia inmobiliaria se encargará de todo, desde la selección de inquilinos y los depósitos de fianza, hasta el mantenimiento.
En esta estrategia también es esencial saber qué servicios ofrecer a los inquilinos y cómo fijar correctamente el precio del alquiler en relación con el mercado. Muy pocos servicios y un alquiler demasiado alto, y nuestra estrategia no funcionará.
Comprar y mantener inmuebles
La compra y mantenimiento de inmuebles también se conoce como rehabilitación. Para que esta estrategia funcione, debemos realizar la rehabilitación suficiente para alquilar el inmueble, pero no mucho más.
La idea es que las viviendas siempre se revalorizarán con el tiempo, y por tanto podremos disfrutar de los beneficios de un flujo de ingresos constante, así como de la subida del valor de mercado del inmueble. Las rehabilitaciones excesivas pueden aumentar el valor de la vivienda, sin embargo, también reducirán nuestra tasa de retorno (ROI).
La compra y tenencia (Buy and hold) puede aplicarse a cualquier tipo de activo, desde viviendas unifamiliares hasta complejos de apartamentos. La clave para encontrar un inmueble adecuado es la investigación. Hay que conocer los entresijos del mercado objetivo, que atrae a los inquilinos de la zona y cómo aumentar el valor de la propiedad con el tiempo.
Comprar, rehabilitar, alquilar, vender
La diferencia entre esta estrategia y la rehabilitación para el alquiler es que aquí la transformación implica la rehabilitación y la venta en lugar de la rehabilitación y la conservación a largo plazo. Lo que se pretende es hacer las renovaciones suficientes para vender el inmueble por la máxima cantidad posible, de modo que se obtenga beneficio a corto-medio pazo.
A primera vista, puede parecer más un plan para obtener beneficios rápidamente que una estrategia de inversión inmobiliaria, encontrado ofertas inmobiliarias por debajo del precio de mercado, arreglándolas y vendiéndolas cuanto antes.
Sin embargo, esta es una estrategia que busca minimizar el riesgo, contando con un precio bajo de entrada, utilizando los recursos justos para rehabilitar la vivienda, ingresando flujos de caja por alquiler donde recuperar parte de la inversión y finalmente vendiendo el inmueble en el mercado.
Esto se debe a que todo tiene que ser ejecutado correctamente, ya que cuanto más tiempo se mantiene la vivienda, mayor es el riesgo. Los inversores de éxito tienen todo un proceso de para llevar a cabo esta estrategia, desde poder comprar materiales a un precio asequible, un equipo que pueda proporcionar un trabajo de alta calidad a un precio justo, y un agente inmobiliario que se especialice en la venta de ese tipo de inmueble en concreto.
Si se hace bien, el proceso de compraventa sólo debería durar unos meses, pudiendo ser una estrategia de las mas rentables, al aprovechar las caídas y ciclos del mercado inmobiliario.
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