Comprar una vivienda turística es una gran decisión pero implica ciertas decisiones financieras importantes. A la hora de invertir en inmuebles turísticos, existen diferentes factores que hay que tener en cuenta, no solo el inmueble en sí, sino una ubicación excelente, unos atractivos naturales y un buen clima son algunos de las claves que hacen de una vivienda con destino el alquiler turístico una inversión rentable.
La compra de una vivienda turística es uno de los tipos de inversiones inmobiliarias, difiere de la inversión de un inmueble en el que el objetivo final es obtener un beneficio por su venta. Por ello, es esencial profundizar en los detalles y aprender los entresijos de lo que se necesita para alquilar ese inmueble a un precio atractivo.
¿Es buena idea invertir en inmuebles de alquiler vacacional?
¿Es mejor la inversión en bolsa o en la inversión mobiliaria? Cuando se compra un inmueble turístico, se adquiere una casa (a menudo una vivienda multifamiliar), que se alquila a huéspedes vacacionales a cambio de una renta semanal, mensual o por días, al mismo tiempo que se gestiona la vivienda, su mantenimiento y se pagan los impuestos y licencias.
Cuando se planifica y se ejecuta bien, la compra de inmuebles de alquiler vacacional puede ser una inversión que con el tiempo se convierta en una gran fuente de ingresos y beneficios.
Pero quizás es necesario considerar qué tipo de inmueble queremos comprar más que en ningún otro caso. Por ejemplo, alquilar una casa con jardín o piscina podría requerir más trabajo de jardinería y mantenimiento que un apartamento en un centro de una ciudad.
Por eso, para entender si una casa de alquiler es una inversión inteligente, debemos comprender los costes que conlleva y estimar el potencial retorno de la inversión de los inmuebles (ROI):
Gastos de mantenimiento
La cantidad exacta que deberemos presupuestar para el mantenimiento dependerá de la zona, así como de la antigüedad y el estado del inmueble. Algunos expertos recomiendan destinar el 1% del valor de la propiedad cada año al mantenimiento.
Cuando los inquilinos alquilen el inmueble, podremos exigirles que paguen una fianza, si dañan la vivienda más allá del desgaste normal, podremos utilizar este depósito para pagar las reparaciones.
Gastos de gestión
Alquilar una vivienda turística suele requerir mayor gestión que otro tipo de inmuebles, como residenciales o comerciales. Este trabajo de gestión de huéspedes, marketing y mantenimiento podremos realizarlo nosotros mismos, con la consiguiente inversión de tiempo, o delegarlo en un tercero, como una agencia.
En este caso, deberemos pagar una prima anual o un porcentaje d ellos beneficios a la agencia, un coste que deberemos tener en cuenta cuando valoremos la rentabilidad total de nuestra inversión.
Impuestos
Los inmuebles tienen impuestos, esta es otra de las claves para invertir en inmuebles turísticos, y es que los impuestos no suelen ser pocos. Además de los impuestos por compra o venta, deberemos hacer frente a algunos gastos constantes por la mera tenencia de la vivienda. En el caso de una vivienda de uso turístico, además existirán algunos otros gastos extra, como licencias y permisos.
Pagos de la hipoteca
Si hemos realizado la inversión con apalancamiento, es decir, con hipoteca, deberemos sumar este coste a nuestro cálculo económico. El tipo de interés que pagaremos dependerá de varios factores, como nuestro historial crediticio, nuestros avales y garantías y los tipos de interés del momento, pero podemos asumir un coste anual entorno al 2-4%.
Entorno y clima
A la hora de invertir en inmuebles turísticos es conveniente estudiar bien el mercado y saber qué temporada es la más turística para centrarse en la comercialización de nuestra vivienda en ese periodo quizás sea la clave más importante en cuanto a la inversión en viviendas turísticas.
Definir los lugares más buscados, el tipo de inmuebles más demandados y las mejores ubicaciones nos asegurará una alta demanda potencial y un mayor flujo de ingresos.
Si conseguimos una ubicación excelente (como las mejores vistas de la ciudad, la primera línea de playa o el mejor acceso a las pistas de esquí) no solo tendremos un alto retorno de la inversión vía alquileres, sino que el valor de mercado de estos inmuebles aumentará a lo largo del tiempo de forma constante.
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