Mucha gente considera la inversión inmobiliaria como una de las mejores formas de hacer que su patrimonio aumente con el paso de los años. Si compramos una propiedad para alquilarla, no sólo esperaremos que el valor del inmueble aumente con el tiempo, sino que también iremos obteniendo beneficios recurrentes al alquilarla. Conoce los pasos para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria y los métodos que existen.
Antes de que los inversores inmobiliarios se lancen a la compra, suelen evaluar el potencial retorno de la inversión, o ROI (Return on Investment). El retorno de la inversión indica el beneficio que se puede esperar con la operación. Se expresa como un porcentaje del coste de la inversión, y se puede calcular utilizando una fórmula bastante sencilla.
Qué es la rentabilidad inmobiliaria
El objetivo de la inversión inmobiliaria es obtener un beneficio ajustado a los riesgos. Entender el concepto de retorno de la inversión (ROI) y cómo calcularlo es fundamental para alcanzar ese objetivo.
Hay varios métodos de cálculo que pueden mostrar el rendimiento de una inversión inmobiliaria. El resultado final es la cantidad de dinero que se obtiene después de deducir varios costes, cuanto menores son los costes, mayor rentabilidad esperada.
Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Calcular el ROI puede ser una herramienta útil para medir el valor de una inversión. Es importante evaluar los riesgos y objetivos de cada operación inmobiliaria, así como tener una idea lo más precisa posible sobre cuánto ganaremos si realizamos la inversión.
El método de los costes
Imaginemos que hemos comprado una propiedad por 200.000 euros y posteriormente hemos gastado 100.000 euros en su reforma y mantenimiento. Cuando efectuamos la venta, el valor del inmueble es de 400.000 euros en el mercado.
Nuestra inversión total es de 300.000 euros (el precio de compra de más los gastos). El beneficio real de la operación es de 100.000 euros (el valor de mercado menos la inversión total). Dividiendo 100.000 euros de beneficio entre los 300.000 euros de inversión obtenemos un retorno (ROI) del 33%.
El método del efectivo (o del bolsillo)
Este es el método más utilizado por los inversores inmobiliarios porque a menudo nos da la visión más próxima a la realidad sobre el retorno de una inversión inmobiliaria.
Imaginemos que compramos un inmueble de 120.000 euros con un préstamo de 100.000 euros y un pago inicial de 20.000 euros en efectivo. A continuación, gastamos 50.000 euros en reformas y mantenimiento. El total de gastos en efectivo (de nuestro bolsillo) es, por tanto, de 70.000 euros (los 20.000 euros iniciales más los 50.000 euros gastados en reformas y mantenimiento)
Si el inmueble se vende por 200.000 euros, el beneficio para nosotros como inversores sería de 130.000 euros (200.000 euros de venta – 70.000 euros gastados). Dividiendo 130.000 euros entre nuestra inversión de 70.000 euros, obtendríamos un ROI superior al 185%, gracias al efecto del apalancamiento debido al préstamo.
Estos cálculos o fórmulas para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria son simplificaciones, en la realidad deberíamos ajustar estas fórmulas añadiendo otros costes de propiedad además del mantenimiento, como los costes de transacción, impuestos y los gastos de gestión.
Además si el inmueble ha estado alquilado deberemos sumar las rentas cobradas a lo largo del tiempo y el efecto de los intereses de la hipoteca si compramos el inmueble con apalancamiento. Con estos ajustes obtendremos un ROI más preciso.
¿Cuál es la inversión inmobiliaria más rentable para mí?
Cada inversor puede especializarse en un tipo concreto fondos de inversión inmobiliarios o de inmuebles y sacarles el máximo partido.
En todo caso, hay varios tipos de bienes inmuebles con los que los inversores deben estar familiarizados: comerciales, residenciales, terrenos en bruto o nueva construcción. Cada uno de estos tipos presenta ventajas y desventajas únicas que cada inversor deberá evaluar. Para ajustar el riesgo y el potencial beneficio que obtendría en cada uno de los segmentos.
Antes de invertir en cualquier tipo de propiedad, es importante tener en cuenta que la obtención de beneficios dependerá de varios factores como la cantidad invertida y el crecimiento del capital. El crecimiento del capital, o la revalorización del capital, es el valor que aumenta la propiedad con el tiempo.
Esto significa que debemos tener en cuenta la zona en la que estamos invirtiendo, no únicamente le inmueble en sí mismo. Por ejemplo, invertir en un estudio en un barrio en expansión puede ser más rentable que un chalet de cinco dormitorios en una zona sin potencial. El tamaño de la propiedad en sí no es tan importante como otros factores que contribuyen a su revalorización.
En definitiva, el mejor tipo de inversión depende de lo que busquemos. Si buscamos beneficios rápidos, quizás invertir en una vivienda de segunda mano sea la mejor opción. Si estamos dispuestos a esperar, podemos elegir entre un inmueble residencial o comercial que nos producirán rentas más estables y una apreciación constante de su valor.
