Tras el reciente artículo sobre oficinas: El problema de los bienes raices comerciales, y con el reciente aumento de tensión en el sector bancario, el sentimiento en el sector inmobiliario comercial de EEUU (CRE), y especialmente el sector de oficinas, se ha vuelto apocalíptico. Los inversores están preocupados por los posibles efectos secundarios, especialmente a medida que los impagos de grandes entidades del sector, siguen apareciendo en los titulares. Las tasas de morosidad en todos los tipos de inmuebles, especialmente en oficinas, están aumentando; y es probable que el entorno crediticio se endurezca, dado el papel activo de los bancos regionales en el sector CRE durante los dos últimos años.
Goldman, publicó un informe sobre el Estado del mercado CRE, donde analizó los impagos principales, las hipotecas comerciales por grupos de prestamistas, incluido el papel de los bancos regionales, y las tasas de DQ (porcentaje de préstamos que están vencidos) en todos los tipos de propiedad.
Dimensionamiento del mercado hipotecario comercial y multifamiliar de EE.UU.
En EE.UU. hay más de 5,6 billones de dólares de hipotecas comerciales/multifamiliares pendientes. Dentro de esta cantidad, a finales de 2022, los datos de la Junta de la Reserva Federal atribuían 2,8 billones de dólares a bancos y entidades de ahorro. Dicho esto, estos 2,8 billones de dólares incluyen 627.000 millones de dólares de préstamos garantizados por propiedades comerciales ocupadas por sus propietarios y otros 468.000 millones de dólares de préstamos respaldados por proyectos de adquisición, promoción y construcción (incluida la promoción de viviendas unifamiliares). Excluyendo estas cantidades, hay 4,5 billones de dólares de hipotecas comerciales/multifamiliares pendientes en EE.UU., y los bancos representan aproximadamente el 40% de este total, con 1,7 billones de dólares, como se muestra en el gráfico.
Si nos fijamos en la cuota de los bancos regionales dentro de los préstamos bancarios, los bancos regionales representan el 65% de los préstamos bancarios nacionales CRE (bancos nacionales + bancos regionales); según la FDIC, los bancos pequeños y medianos (<250.000 millones de dólares en activos totales) representan el ~80% del total de préstamos inmobiliarios comerciales. Cabe señalar que existen diferencias en las definiciones entre ambos. Por ejemplo, FITB es un banco nacional, pero su base de activos es de 120.000 millones de dólares (<250.000 millones de dólares), mientras que PNC es un banco regional con una base de activos superior a 250.000 millones de dólares. En el segmento de oficinas, dentro de los bancos estadounidenses, los bancos regionales y locales representan el 62% de los préstamos, mientras que los bancos nacionales suponen el 38% restante.
Vencimientos a corto plazo de las hipotecas CRE estadounidenses
En 2023-24, vencen alrededor de 1,1 billones de dólares de deuda, de los cuales el 32% corresponde a bancos y el 25% a CMBS (valores respaldados por hipotecas comerciales). Si se observa el vencimiento de esta deuda de 1,1 billones de dólares por tipo de propiedad, los préstamos para oficinas representan el 23% de esta deuda, mientras que los multifamiliares suponen el 31%, seguidos de otro ~10% cada uno para industrial, minorista y hoteles.
Geografía de la exposición de los préstamos para los bancos regionales
En los últimos años, los mercados de oficinas de las principales ciudades de entrada han sufrido presiones, ya que los niveles de ocupación de oficinas están muy por debajo de los niveles anteriores a la pandemia. Con esta dinámica en juego, una pregunta cada vez más frecuente que se hacen los inversores es la exposición geográfica de los préstamos para oficinas de los bancos regionales, especialmente en ciudades como Nueva York, Los Ángeles, San Francisco y Seattle. En general, según el analista de los bancos Goldman, el 25% de su cartera de préstamos se destina a inmuebles comerciales.
Mercado de deuda para oficinas – 2022
En la costa oeste, los bancos regionales fueron más activos en la originación de préstamos para oficinas en 2022 en comparación con los bancos nacionales. En el sector de oficinas, destacaron Los Ángeles, Seattle, Nueva Jersey, Chicago y Las Vegas, algunos de los cuales han sido noticia por las dificultades que atraviesan.
Mercado de deuda multifamiliar – 2022
En el sector multifamiliar, los bancos regionales se mostraron muy activos en los mercados costeros en 2022, especialmente en Nueva York, Los Ángeles y Boston y sus alrededores. Por su parte, la deuda liderada por inversores se mostró extremadamente activa en los mercados del cinturón solar dentro del espacio multifamiliar.
(Definición de deuda multifamiliar: Un préstamo multifamiliar de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) permite a los prestatarios e inversores inmobiliarios comprar una vivienda multifamiliar, que la FHA y otros inversores hipotecarios definen como una propiedad que tiene 5 unidades o más)
Mercado total de deuda CRE – 2022
En Estados Unidos, los bancos representarán más del 40% del mercado de deuda en 2022. En general, en los distintos tipos de inmuebles de CRE, los bancos regionales se mostraron agresivos, especialmente en mercados como Los Ángeles, los distritos de Nueva York, Nueva Jersey, Boston y Chicago. Mientras tanto, la deuda dirigida por inversores fue más activa en los mercados del cinturón solar.
Los índices de morosidad de las oficinas y su trayectoria
Las tasas de morosidad de los CMBS (valores respaldados por hipotecas comerciales) en el segmento de oficinas han empezado a subir, pero están muy por debajo de los niveles de la Crisis financiera global. De cara al futuro, Goldman espera que las tasas de morosidad de los CMBS en el segmento de oficinas aumenten “significativamente”. En este sentido, Goldman también señala que la pregunta más recurrente que ha recibido de los inversores se refería al nivel de las tasas de morosidad que cabe esperar en este ciclo, sobre todo teniendo en cuenta que la tasa de morosidad de las oficinas tardó cuatro años en alcanzar su nivel máximo durante la Crisis. Si bien la tasa de desempleo -impulsor clave del aumento de los índices de morosidad de las oficinas durante la CFG- es mucho más benigna (al menos por el momento), Goldman cree que el ritmo de aumento en este ciclo sería más pronunciado dado:
- La trayectoria de los tipos de interés en el ciclo actual, dada la fuerte subida de los últimos trimestres, frente a unos tipos de interés que se movían en general a la baja entre 2008 y 2012.
- Los vientos en contra estructurales asociados a la clase de activos de oficinas, especialmente para la Clase B y la Clase C. Según CoStar, el inventario total actual de oficinas en EE.UU. es de 8.400 millones de pies cuadrados, con una mezcla de Clase A, B y C del 38%, 44% y 18% respectivamente. Según CWK, unos 1.400 millones de metros cuadrados de oficinas se considerarán obsoletos en 2030, lo que indica una gran reducción del inventario de activos de Clase B/C.
Titulares sobre impagos inmobiliarios
Por último, una actualización de los últimos titulares sobre impagos inmobiliarios que muestran que incluso las instituciones de alto perfil y los activos de Clase A están experimentando dificultades de refinanciación, con retos más pronunciados en el subsector de oficinas dada la presencia de vientos estructurales en contra.
Por Diego Puertas
Fuentes: Goldman Sachs
